多家临街商铺空置、在营业商铺入不敷出、整体商业难聚人气……经过66轮竞价、总价和单价均为当年最高的深圳中海锦城项目，被曝临街商铺整体经营状况不佳，连曾经竞出200200元/平方米天价的金角区域都有多家商铺空置。距离中海锦城一期交房已近三年，在小区整体入住率超95%和周边人流量不错的情况下，为何社区商业街铺出现如此多的空置呢？

民塘路与简上路交汇处空置的金角商铺

抢铺“大战”上演

将时针拨回至2014年12月24日下午，当全城沉浸在圣诞节的火热氛围中时，一场竞争激烈的抢铺“大战”正在深圳百汇大厦如火如荼的上演。据媒体报道，受中海地产委托，由广东旭通达拍卖公司举办的中海锦城商铺拍卖活动吸引了数十名资深投资客到场参与竞拍。整个拍卖在紧张的氛围中进行，竞拍者或不停按动计算器，或不停打电话询问意见。最终，经过数轮竞价，012号竞拍者以200200元/平方米的天价成功拍下。

公开资料显示，中海锦城商业自身规划为5.3万㎡地标式商业MALL，双地铁对接，坐享最大交通枢纽和百万社区超大高消费人流。本次拍卖的铺位位于中海锦城一期1-10号商铺，是建筑面积68.31㎡的复式铺，整体空间使用率高，并且位于简上路和民塘路的转角位置，昭示面好，有餐饮功能，未来可实现多种业态，具有极高的商业价值。

据拍得此铺位的012号竞拍者所说，他之所以如此看好锦城商业，也是看好周边学校、公园、商务中心以及高端社区聚集的氛围，也是经过精确计算后，认为此铺有更高的升值空间。

多家金角商铺空置

四年过去了，购买金角商铺的业主依旧看好中海锦城商铺的区位价值，但关于商铺的现状和未来走向却颇有些黯然。中海锦城一楼某金角商铺业主告诉南都记者，当初他极度看好中海锦城双地铁口的位置，再加上周围有学位，未来商铺的人流量将不可限量。但现在，他所购买的商铺已经是第二位租户了。

据该金角商铺业主介绍，最先商铺外挂的价格是一万，但一年多都无人问津，后来降到7000多才租出去。第一位租户是卖花的，经营不到一年就弃店走了，“两个月押金都不要了”。该业主给南都记者算了一笔账：总价200多万的商铺，现在每年收租9万左右，按照现在的租金水平，30年才能回本。该业主表示，虽然刚开始的目的就是长期投资，但最先的预期是12万以上的年租金，和现在还是有差距。

5月5日，南都记者在简上路与民塘路交汇处看到，中海锦城1-10号金角商铺中有3家处于空置状态，民塘路一侧有不少于5家商铺无人经营，洁玉街一侧则更多，无人经营的店铺达到了10家以上。

同时，空置情况在二楼临街区域也较为普遍。二楼露天电梯旁某理发店店主给南都记者算了笔账：加装修和承租等各方面的费用，总共花了60多万，现在租了两年，月租接近两万，靠办卡老客户维持的收入基本上都抵扣了房租。

整个商业体人流量不多

南都记者采访了解到，中海锦城商业体分为ATmall商场和临街商铺两部分，ATmall商场采取开发商回购五年商铺使用权的方式进行出售，临街商铺则是直接散卖给业主。

根据贝壳找房APP上新房顾问的发言，中海锦城ATmall处于深圳北站核心商圈，有超4000万客流，超30万常住消费群。如此推算，该mall的人流客流应该不会差，但现实情况如何呢？

中海锦城项目地块四周由腾龙路、简上路、民塘路及洁玉路围合。南都记者多次、多时段前往中海锦城商业体进行观察，由于是地铁口上盖物业，每逢上下班节点，小区两侧的腾龙路和简上路都有不少行人经过。在饭点，ATmall餐饮店铺内三三两两坐了一些顾客，最为聚集人气的火锅类店铺并未出现排队现象，而服装类店铺相对冷清。临街商铺的业态多为房产中介门店以及花店、水果店、社区生鲜超市等生活服务类业态，消费频次高，在店内停留时间短，整体人流量都不多。

此外，家在深圳论坛中，也有网友吐槽中海锦城ATMALL。该网友表示曾在mall开业当天前往现场观看，看完后随即表示和预想中差距很大。一方面是硬件条件和该地段的定位不符；另一方面，mall的规划比较乱，品牌的招商不到位。对比周边的九方和壹方天地，差距比较大。

昔日人人争抢的“金角”为何如此冷清？

随着新零售的蓬勃发展，社区商铺逐渐受到投资者青睐。有调查报告显示，居民倾向于就近消费意愿高达约92%。对大型社区商业而言，如商业业态足够丰富，一方面能满足居民消费需求，还省去了路途奔波劳累和交通成本，是个一举多得的选择。

中海锦城社区商业街常住消费群庞大，再加上区位和交通优势，为何商铺空置较多呢？美联物业深圳工商铺福田商业部A4区总监杨远芝表示，中海锦城属于社区购物mall，体量中等，服务的人群主要是周边的居民。目前，商业体中奈雪的茶、汉堡王等主力店经营状况还不错，衣服鞋帽等生活服务类的店铺经营状况差一些。

杨远芝告诉南都记者，龙华上塘属于高端居住区，周边仍有基础设施在建以及住宅并未完全入伙，还未完全具备形成成熟购物中心的条件。同时，任何一个购物中心都会经历3-5轮商家的换手，才找到自己的定位。而中海锦城主体商业ATmall于2017年年底试运营，还需要3-5年的沉淀去形成固定的业态和顾客群。

业内人士支招：

商铺前期租金不要定太高

给足商家稳定空间

金角商铺租金不及预期方面，杨远芝指出，商铺分为生铺和熟铺，从生铺变为熟铺需要时间去沉淀。现在中海锦城商业体还是全新的，真正配套还没有完善，单价还很难达到700/㎡-800/㎡（以金角商铺业主购买的13平商铺为例，单价若是700/㎡，租金则达到9100元）。同时，业主和商家是利益共同体，她建议商铺的前期租金不要定太高，给足商家稳定的空间。

租金定价方面，杨远芝建议参考“低值-中值-高值”进行考量。如果一个商业体的成熟时间为6年，前两年租金建议取低值，后面四年以此类推，参考经营现状来决定租金多少。

未来几年，中海锦城直线距离2公里左右将有红山6979、特发和平里、龙光玖钻等多个商业体入市，是否会对中海锦城商业体有影响？杨远芝以红山为例进行了说明，红山的定位是文化中心，上塘的定位是高端居住区，二者覆盖的人群不一样。中海锦城商业体以生活消费为主，红山的商业大多也与文化相关。况且，地铁四号线有7个换乘点，导流能力强，如果中海锦城商业团队能够开发到消费者的深层需求，购物中心就能做起来。