房地产市场乱象调查之公寓篇(二):产办公寓是大坑

2021-07-09 07:55作者:林雨棠 尹梓涵 余子期 唐杰来源:奥一新闻编辑:赖美弘
气球贷、假流水普遍存在

住宅式公寓、商务公寓、商办公寓、产办公寓,上一期房地产市场乱象调查中,我们揭示了部分开发商将商办公寓当作商务公寓售卖的乱象。

本期,奥一实测研究院团队再以暗访形式,跟随深圳市不同房地产中介公司的中介,走访南山区、光明区、龙华区等多个楼盘,调查气球贷、假流水等问题。

中介忽悠客户注册空壳公司购买产办公寓

糯家中介带记者来到华联城市中心,告诉记者如果想要买房,“开发商可以帮忙注册公司,最快三天,最晚一个多星期,只需要缴纳2550元。”

产办公寓的土地性质一般为产业用地,产权年限大多是50年。这类公寓不允许个人名义购买,只能以企业名义购买。那产办公寓究竟好不好呢?

和商办公寓相比,产办公寓不仅无法落户,没有学位,也没有独立的小红本,一般是整栋整个园区统一一本证。并且,从第四年开始,作为持有成本,产办公寓每年都需要交0.84%的房产税,而商务公寓和商办公寓都无需交税。

目前产办公寓在市面上主要的交易方式多为转让使用权、租赁、合作建房和股权转让。转让方式采用股权转让,股权转让无法贷款,买家想买就必须一次性付清全款。因此,想要转手产办公寓是大难题。买家买到手里,很有可能就砸在手里。

气球贷,假流水普遍存在

银行根据产权年限,对借款人所申请的贷款年限是有所限制的,购房者不能选择过长的贷款年限,像公寓一般是10年贷款,对购房者来说月供压力很大,很多销售和中介推荐气球贷来解决问题。

奥一新闻记者在深国际万科和颂轩询问了一间56m²公寓,均价6.5万,总价362万。首付45%,163万,贷款199万。正常按照十年按揭贷款,月供约为2.1万元。

而如果想要减小前期压力,可以做气球贷,月供约为1.3万元,虽然也是10年还完,但是是按照20年按揭贷款,到了第十年最后一个月,买家需要一次性偿还完本金和利息。

端慧苑,天汇城,广源大厦销售和德佑,乐有家,美凯龙爱家中介都有向奥一新闻记者提及气球贷,尤其是在客户表明月供压力大的情况下,而对于气球贷的风险,除了德佑,其他房地产中介与销售均未详细介绍。

据公开资料显示,气球贷尾期还款额高,支付利息多。贷款期限结束时,客户必须考虑是一次性还清尾款,还是将尾款按新的预期年化利率转换为传统的分期贷款。

如果偿还不起气球贷的尾款,就不得不续贷,如果续贷时贷款预期年化利率过高或客户信用记录受损,可能就无法续贷。这时,客户只好卖房来偿还气球贷尾款,落得房财两空。

在和颂轩销售算完房价的情况下,记者表示流水不够,销售说,首付够的情况下,流水是小问题。

乐有家和德佑中介也提到,可以让父母每月往卡里打钱刷流水,银行只查近半年流水,只需要流水可以超过月供两倍,就能从银行贷到款。贷款时,银行问起来,说是额外收入就可以。除此之外,平时可以开张信用卡经常使用,让征信看起来更好,更容易从银行贷到款。

华联城市中心销售说,公寓贷款是商业贷款,银行审批不会像住宅贷款那么严格。并且每个银行要求不同,像北京银行对顾客流水只要求达到单倍流水就可以。

中原地产中介还表示,可将收入情况、社保记录、征信记录交于中原地产公司贷款部进行提前审核资质,看后续银行能不能批下相关的贷款,中介还可以帮忙联系金融机构帮忙办理贷款。

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