深圳楼市近期哪个盘最“网红”？新天鹅堡必定“网上有名”。5月15日上午10时，天鹅湖花园（新天鹅堡）3期于前海公证处公开摇号，摇取诚意登记客户的选房顺序，却遭遇了“网红盘不红”的尴尬境遇。“开盘99折加返现20万”的1110套可售住宅仅有263个实际确认的有效认筹号码，认筹比仅为23.7%。
依据此前公示，天鹅湖花园（新天鹅堡）3期已于4月26日获批预售许可证。本次获批预售共1110套房源，分别为A、B、C、D四座，住宅建面117-123㎡，均价12.5万/㎡，单价区间在10.2-14.5万/㎡，总价区间在1244-1791万/套。5月16日上午9时，该项目将于蓝楹湾度假酒店进行公开选房。
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尴尬：说好的摇号，认筹却不到3成
天鹅湖花园（新天鹅堡）3期，位于深圳市南山区华侨城侨香路与香山街交汇处东南侧，地铁2号线侨城北站B出口。项目共规划建设的4栋住宅塔楼，呈“c”形的半围合状布局，建筑高度达到170米左右，户型成蝶式分布，共推出两种户型，分别是：建筑面积约123㎡三房两厅两卫和建筑面积约122㎡三房两厅两卫。
项目4梯6户，总共2个户型，主要为一层四户竖厅、两户横厅；A、B、C三栋户型，三户朝东南，三户朝西南，D栋则是三户朝西南，三户朝西北。
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商业方面，项目自带4.3万方社区商业，西北方有侨城坊九方荟和方大城，距离华侨城欢乐海岸仅1.9公里，1.5公里内有益田假日购物广场。教育方面，小学和初中学区为南山第二实验学校，应试考试排名不突出。但该片区学区生源主要以高尚住宅社区为主，子女多以规划海外求学或就读私立学校主。交通方面，项目距离地铁2号线侨城北站不足100米，但缺少公交站点。医疗方面，在项目的东侧附近有华侨城医院。此外，项目周边有燕栖湖、天鹅湖、燕晗山等自然生态资源，大沙河公园、华侨城高尔夫俱乐部等绿地及美术馆设施。
5月7日，天鹅湖花园三期销售方案公示，选房采用“线下诚意登记”、“公证摇号选取选房顺序号”、“线下现场公证选房”的方式，将于于5月7日至5月13日线下诚意登记；5月14日诚意登记客户名单公示；5月15日公证摇号；5月16日线下选房。依据公告，诚意登记客户须在开始诚意登记之前至银行办理资金300万的冻结证明。
在开盘优惠方面，有置业者爆料新天鹅堡三期在开盘现场或有两个99折；认购次日起15天内交首期款（或全款）且网签次日起15天按揭放款均可享受返现20万优惠。
然而，看似有着种种利好加持的新天鹅堡3期，却在置业者“以脚投票”中败下阵来。5月15日启动的摇号现场，公证处的信息显示收筹一周后，新天鹅堡三期有效认筹号共计263个。这意味着即便16日即将开启的选房环境无一人弃选，首日去化率也不足三成。
昔日：千万豪宅首次开盘日销超百亿
相比起此前不到一月内入市的半岛城邦，同为“千万豪宅”的新天鹅堡三期的市场反馈冷淡了许多。
同新天鹅堡一样，有着88平一户这样极度“奢华”户型的半岛城堡自4月初揭开神秘面纱后就一度成为了城中楼市的热点话题。
除极具话题性的88平户型外，半岛城邦主打户型涵盖涵了102、113、117和135平四种户型，均价约11.6万/平方米，单价最低约90175元/平方米，总价范围在784万~1958万之间。单就价格而言，新天鹅堡均价略高一头，但受总面积影响，总价并未涵盖千万以下市场。
在房源方面，新天鹅堡一口气推出1110套住宅，但仅“收获”263个诚意登记号码。而房源数量打了“5折”的半岛城堡599套房源有689人参加登记摇号，中签率为86.9%，更有媒体爆料，截止到下午一点，开盘约4小时内，共卖出约455套，去化率约76%。
再往前追溯半年，华润瑞府8000万公寓开盘传言被秒光，虽事后证明去化率为50%，但也有一次验证了深圳置业者的“硬核”购买力。
即便新天鹅堡自身，过往两期的开盘成绩也十分瞩目。2016年6月3日，新天鹅堡首次开盘，日销超过百亿，创深圳楼市单盘销售金额新高；2017年6月27日，新天鹅堡二期开盘又推出474套住宅，当日去化超8成。
今朝：传统豪宅区为何网红盘不红？
与前两期的“主攻”300-600㎡的大户型不同，新天鹅堡3期的项目定位改走了“豪宅刚改”路线。地处传统豪宅片区——华侨城内，塔楼最高可达52层，配上4.65的容积率，横向密度表现优秀，再加上47%的高绿化率，总价1244-1791万左右就可享受上述深圳高净值人士圈层资源，作为华侨城片区的千万级豪宅，新天鹅堡罕见能打出“性价比”卖点。但另一方，73%的较低得房率则呈现了相反的定位逻辑。
有业内声音直言，“这个地段这个价位，刚需惹不起，土豪看不上”。对于项目的投资属性，业内普遍并不看好，“适合住家客，不适合投资客，放眼全市同等价位可有更多选择，以性价比论新天鹅堡又是并不突出”。
观点1：
股市波动赶上市场回归理性
“整体经济形式不好，豪宅是不会好的”，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰直言，对于豪宅而言，更容易受到大环境的影响，当前外部经济因素导致了很多置业者观望情绪明显。Q房探纯水岸店店长杜波表示，当前时间节点还恰巧遇到股市波动，除心态谨慎外，更有置业者出现资金压在股市，只得暂缓置业计划的现象；同时，受731新政影响而积压的购买群也已基本在今年3、4月消化。杜波认为，“市场不可能永远保持亢奋状态，两次高热度周期间隔一般在6-8个月，周期内市场是回归理性阶段”。换句话说，依据上述“楼市周期论”预测，未来半年甚至更久的时间，深圳楼市均将处于亢奋状态后的“回归理性期”。
观点2：
项目定位竞争激烈
此外，就项目自身而言，新天鹅堡三期在整个华侨城片区属于偏小型的刚需物业类型，这类中等面积的豪宅在户型面积上与刚需改善型重叠，对置业者而言可供选择的范围更大，“在这一类别中，新天鹅堡三期并不具备很大的优势”，江少杰说。
对于长期深耕华侨城片区的杜波来说，新天鹅堡三期的户型产品设计所带来的感受更为直接，“这个盘看房量也很大，批次也够，但最终认筹数量不理想归根还是与产品定位有关系”。 相较二期而言，新天鹅堡三期的开盘均价略高，虽备案价格与二期大致在同一水平，但景观资源不及2期。户型方面，新天鹅堡三期在华侨城片区属于刚需，但所能匹配的置业者并不多。据杜波介绍，虽然华侨城片区转换群体的很活跃，但大部分都是换大不换小，只有给老人或小孩置业的置业者和从华侨城外围换核心区域的置业者才会考虑“换小”，相对于片区160平起步的大部分房源，新天鹅堡三期的紧凑三房“刚需户型”并属于本地置业者的主流选择，“主要需依靠外围客源带动，华侨城本土的消化量仅占认筹人数的一半”，杜波认为，若要市场完全接受该项目还尚需时日。
预测：
网红盘遇冷是否意味楼市降温？
无论是楼市“小阳春”的3、4月份，还是断传出新盘入市的5月，今年的深圳楼市频传“利好”之声，然而，如新天鹅堡三期一般的“网红”项目的遇冷是或否意味着深圳楼市在这个春夏之交已然开始“降温”？对此，多位业内人士在接受南都记者采访时均表示，新天鹅堡三期“遇冷”是个案，并不意味深圳楼市迎来了降温的分水岭。但另一方面，楼市归回理性也是市场必然。
杜波表示，“市场不可能永远保持亢奋状态，两次高热度周期间隔一般在6-8个月，周期内市场是回归理性阶段”。换句话说，依据上述“楼市周期论”预测，未来半年甚至更久的时间，深圳楼市均将处于亢奋状态后的“回归理性期”。
据深圳中原研究院统计，刚刚过去的4月中，深圳一手豪宅共成交454套，环比下降19.1%。4月入市的三个豪宅项目开盘去化约七成，其中，千万豪宅成交以瑞府和之前成交的项目为主，千万豪宅套数占比仅为26%。深圳中原研究院预计，未来一段时间内，仅豪宅项目而言，备案量将会有所上升。