5月24日，深圳集中推出五宗商住用地的消息一经公告随即迅速刷屏。这五宗分别位于宝安区、龙华区、坪山区和光明区的宗地，不仅是深圳今年以来首次挂出的商住用地，而且均采用“单限双竞”方式挂牌出让。有业内分析，在久未有住宅用地入市的深圳，竞人才住房面积或将成为决定“花落谁家”的决定因素。

图片来源：深圳市土地房产交易中心官网

预测1：开发商劲头大，国企央企或更具拍地优势，房价并无影响

五宗商住用地“联袂登台”集体入市对开发商而言释放了怎样的信号？(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄直言，五块商住用地同日集中“招拍挂”，对最近5到10年间的深圳土地市场而言都甚是少见，“对开发商来说当然是难得的机会，参与度应该会很高”。

但同时，玉家雄也表示，受供应总量的影响，五宗商地的入市对深圳房价影响并不大。

对于这五宗地块均采用的“单限双竞”的挂牌出让方式，玉家雄预测，可能会造成五宗地块均达到最高限制地价而由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积的情况。他表示，地价直接决定了开发商的开发成本，进而决定了开发商最高可向政府贡献额人才房的面积大小，“一般来说，国企、央企的融资成本更低、融资难度更小，再加之其对利润路的追求不及私营企业大，所以在这样的土拍中往往更具处于优势地位。”

预测2：落实加快人才住房建设，商品房建面90平以下成主流

翻阅此次挂出的五宗商住用地的土地出让条件不难发现，无论是“单限双竞”的挂牌方式，不少于七成可销售商品房在90平建面以下的要求，均指向刚需群体的住房保障。

依据“单线双竞”的要求，在竞买人报价达到最高限价后，无偿移交政府的人才住房面积的大小将成为决定“花落谁家”的决定因素。玉家雄表示，此举将加快人才住房建设速度，解决草根基层居住问题，同时大批量人才住房的供应又将起到平抑房价的作用，“以往虽然也强调加快建设人才住房的保障性住房，但实际上并没有达到政府期望的效果，此次一次挂牌五宗商住用地拍卖，无论是谁竞得都可以加快人才房的建设”。

另一方面，可供销售的商品房类别也要求住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%，针对与刚需户型的商品房将成为这五块地上未来入市的主力户型。

同时，上述宗地的土地出让条件中也包含了近年来楼市调控中政策落地要求，例如，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修；居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

预测3：人才房分配是否适用新房改政策?

联系近期正在征求意见的深圳住房体制改革中的《深圳市人才住房建设和管理办法(征求意见稿)》，让人不由得对上述地块中未来将大规模兴建得人才住房得分配问题格外关注？玉家雄预测，依据目前市场普遍情况来看，如若期房销售，则这五宗商住用地上兴建的住宅一年半到两年左右即可入市，最短时间或可缩短至1年，目前仍处于征求意见期间的深圳新房改政策届时能否适用于这些项目上需打一个问号。

另一方面，上述宗地的土地出让条件中明确，只租不售的人才住房产权归政府，竞得人建成后无偿移交，由各区住建部门负责接收、运营、监管。换句话说，依照现有政策，这些人才住房在建成后大概率将以定向配租的形式，由宝安、龙华、坪山、光明四区区委区政府各自进行分配，并不对已进入公租房轮候库或安居房轮候库的家庭开发。但也有业内人士向南都记者表示表示，不能排除个别区内可能因轮候压力过大而调整部分房源向区一级轮候库家庭开放的可能”。

依据深圳新房改文件，未来深圳的保障性住房将由公租房、安居房、人才房共同组成，为何此次五宗地块均选择的是“竞人才房”而非另两着？玉家雄认为。此举或是处于大湾区建设背景下加快人才吸纳的考量。