近日，有读者报料，深圳龙华中海汇德理楼盘在销售时，其备案均价超过该项目建设用地出让时合同约定的价格，从而有违合同“高价”售楼。
根据深圳市土地房产交易中心的公告，该项目宗地（A816-0068）出让时要求建成的普通商品住房销售均价不高于7.14万/平。而根据深圳房信网数据，龙华中海汇德理销售时备案均价达到7.53万/平。
笔者向接近中海高层的知情人获悉，7.53万/平的备案均价包含装修费用。然而，在该宗地的出让合同中也明确：商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
由此来看，龙华中海汇德理本轮备案，或违反了土地出让合同约定中的上述两条内容。而根据合同中的违约责任，如确属违约，中海将面临最高达10亿元的罚款。
此外，龙华中海汇德理之后，中海寰宇时代又再次将中海推上舆论的风口，其因销售均价大幅超过同片区新建楼盘的价格，而被业内称为“光明版中海汇德理”。
8月27日下午，中海寰宇时代传出获批预售的消息，根据深圳房信网数据，其备案均价达到5.99万/平。而两个月前，与其同一区域的金融街华发融御华府的备案均价仅为5.09万/平。两个月的时间，同片区内中海楼盘均价就大幅增长近2成。
市场观点普遍认为，这是中海又一次突破“限价”。
对于中海汇德理超过土地出让合同约定的销售均价，8月28日，记者向深圳中海地产发函，但截至发稿前，还未获得该公司的回复。
中海汇德理取得获批预售。图片来源：市住建局截图
突破“限价”高价售楼
8月22日，市住建局公布的公告显示，龙华中海汇德理取预售。根据深圳房信网数据，其备案均价为7.53万/平。而根据深圳市土地房产交易中心公告，该宗地（A816-0068）建成的普通商品住房销售均价不高于7.14万/平。
深圳房信网统计的中海汇德理备案均价。
宗地A816-0068出让公告，土地使用权由中海竟得。截图来源：深圳市土地房产交易中心。
有接近中海高层的知情人向笔者澄清，7.53万/平的备案均价包含了装修费用。不过，在该宗地的出让合同中有约定：商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。
出让合同。截图来源：深圳市土地房产交易中心
由此来看，中海汇德理本次备案或违反了上述两条合同约定。
关于违约责任，合同中同样明确了：“土地使用者未按土地出让合同规定的用途和条件开发利用土地，市规划和自然资源局可处以土地使用权出让金总额20%的罚款。拒不纠正的，市规划和自然资源局无偿收回土地使用权，没收地上建筑物、附着物”。
出让合同。截图来源：深圳市土地房产交易中心
也就是说，若以该宗地50.2亿元的出让金总额计算，中海汇德理或面临高达10亿元的罚款。
价差大却未“公证摇号”开盘，被疑存在“喝茶费”
而同时，关于中海汇德理“喝茶费”的消息亦不绝于耳。
由于楼市“限价”，中海汇德理定价明显低于周边。其中，临近的新盘龙华金茂府备案均价突破10万/平，中海锦城二手房价同样达到9.7万/平。
退一步来看，即使以9万/平的价格计算，中海汇德理相较于市场价格差价也有1.5万/平，那么即便按其最小面积81平的户型计算，市场差价都能达到120万/套。
而在如此价差之下，中海汇德理未采用“公证摇号”开盘，更给予“喝茶费”操作的猜疑。
有疑似中介发网帖，“一种是45万直接定房号提前签约；一种是20万提供15个选房号，开盘前线上销售帮忙定下其中一套。签协议，费用到银行资金监管……保证能买到。”
网传喝茶费截图
对此，中海官方“深圳中海地产官微“在开盘前发布公告，“本项目（中海汇德理）绝不会以任何方式向客户收取’喝茶费’’选房费’，亦不会向客户索要除购房款以外的任何其他费用”。
“深圳中海地产官微“公告截图
“当然有喝茶，而且大部分都成功了。”知情人向笔者透露，“我是没弄，要弄也能发笔小财”。
此外，市场有观点认为，中海中海汇德理未采用“公证摇号”，有违国家的楼市调控方向。
8月25日，中海汇德理采用线上选房，开盘当天售罄。但开发商从始至终未公布参与开盘的认筹数量。
有中介人员向记者表示，他知道的这轮开盘买到购房者中，有部分人选择花3-8万元不等购买抢号软件服务，另一部分人则选择支付”喝茶费“。
“光明版中海汇德理”
继续中海汇德理之后，中海又一新盘入市。
昨日，市住建局公告显示，光明中海寰宇时代获批预售。根据房信网数据，其备案均价达到5.99万元/平。让市场意外的是，与金融街华发融御华府同属一片区域，备案均价竟相差如此之大。
中海寰宇时代备案均价。截图来源：深圳房信网截图
两个月前，金融街华发融御华府拿证开盘，备案均价仅为5.09万/平。
在业内看来，中海寰宇时代在备案价格获得了优待，且不受楼市“限价”影响，相较于周边二手房价几乎无差价。
中海寰宇时代预售证。截图来源：深圳市住建局
“怎么能备案到这么高，欺负金融街刚来深圳？”有多年房地产从业经验的王女士表示难以理解，“金融街5.15万/平是含装修的。感觉又是光明版的中海汇德理，中海这价格是真的狠”。
另有知情人透露，“中海寰宇时代这次绕开了区，直接到市里备案的”。
从可售楼面价来看，中海寰宇时代的利润空间明显高于金融街华发融御华府。根据前述两个楼盘的土地出让合同、成交金额，剔除公共配套部分面积，笔者的统计结果显示：中海寰宇时代可售楼面价约3.5万/平，金融街华发融御华府的可售楼面价却达到了3.1万/平。相较两者，楼面价差约4000元/平，备案均价差却逼近1万/平。
值得留意的是，中海在近日发布的2020年中业绩会上指出，中海系列公司销售均价每平超过人民币1.8万元，远高于内地商品房销售均价，在北京、成都、广州、上海的销售金额均超过人民币百亿。