旧屋村作为城中村一种类型，是城市快速发展过程中的一种居住形态。宝安沙井大街连片旧屋和历史文化遗迹多年并存，建筑和设施老化破旧严重，片区更新改造意愿强烈。为实现保护与开发共赢，宝安区着力推动沙井大街片区(金蚝小镇)城市更新项目立项，以政府规划引领片区统筹，用“深圳速度”撬动全市规模最大的旧屋村更新改造，打造全市首个以“历史风貌区活化”为核心的重点城市更新单元，用“绣花”功夫打磨城市更新与历史文化遗产保护的创新典范，助力深圳西部湾区中心及社会主义先行示范区建设。
人居环境亟待改善，活用政策力求保护与开发共赢
沙井大街片区(金蚝小镇)又称“沙井古墟”，与东门老街、沙头角老街和观澜古墟并称为深圳“四大古墟”，并在历史的长河中孕育出享誉世界的沙井蚝及蚝文化，具有较高的整体保护价值。然而如今古村落中的文物保护单位、特色建筑多数处于废弃状态，且片区内建筑质量差、配套设施不完善、交通不顺畅等，致使辖区群众拆除重建的意愿强烈。
为了保护这片不可多得的历史文化遗产，深圳市城市更新“十三五”规划将金蚝小镇风貌区整体纳入了限制拆除重建区。且经过宝安区城市更新和土地整备局摸排发现，该片合法用地的比例不够，无法纳入一般城市更新单元计划。2019年2月《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》(以下简称“《容积率审查规定》”)出台，其第五条第一款规定历史风貌区或历史建筑实施主体承担修缮、整治费用及责任，并将土地及地上建、构筑物产权无偿移交政府的，可增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的30%计入转移容积等。另据《深圳市人民政府办公厅印发<关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施>的通知》(深府办〔2016〕38号)，“十三五”期间可在全市试点实施10个左右重点更新单元，并明确重点更新单元拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。
宝安区城市更新和土地整备局相关负责人向记者解释：“一般城市更新单元的合法用地比例需超过60%，但我们以重点城市更新单元去申报，该片区的合法比例达到了30%，就可以进行连片改造。同时利用《容积率审查规定》中历史风貌区保护奖励政策及容积率置换的办法将指标转移至建设用地范围内，实现村民的利益平衡。”
政府主导引领各方达成共识，城市更新立项跑出“深圳速度”
沙井片区涉及13家社区股份公司、近万股民，项目规模大、主体多、问题复杂。若各个社区单元申报城市更新的话，会造成历史风貌区的城市肌理被破坏，单纯依靠市场主体力量，既难以推动金蚝小镇开发又无法成片保护历史街区。在金蚝小镇狭窄的街巷里，每走几步就能看到上百年的文物古迹。在一处家祠门口，宝安区传统文化协会副会长、宝安区民间文艺家协会副主席程建痛心介绍：“为什么这处建筑没能成为文物？就是因为乱改！它已被多次改造成了潮州风格！”
“以往涉及到城市更新项目，就一个村开股东大会，筹备时间都可能要半年以上，而且还不一定通过。”宝安区城市更新和土地整备局相关负责人介绍。为加快推动项目立项，沙井街道组织13家股份公司创新成立了金蚝小镇片区临时党委，通过发放宣传手册、开展政策宣讲、引导实地考察、测量测绘、党员先锋模范带动、全体动员和个别约谈等方式联合开展拆除范围内3094个地块的更新意愿征集等相关工作。在片区临时党委引领下，社区股份公司及各方力量迅速形成共识，仅一个月时间，13个股份公司均通过了股东大会决议，其中11家股份公司以超过90%的意愿高票通过，通过率创近年来新高。该负责人感慨：“片区党委这个临时指挥部加上市区联席会议联动，使我们每走一步都很顺畅，从去年10月份申报计划，到今年5月份就通过了市政府审批，这个效率是非常高的。”
规划引领，一揽子解决片区痛点问题
在改造老城、开发新城的过程中，要保护好城市历史文化遗存，延续城市文脉，使历史和当代相得益彰。宝安区坚持规划引领，金蚝小镇项目并非以往简单的大拆大改，而是连片统筹研究，对标粤港澳大湾区核心理念和深圳先行示范区的建设标准进行规划设计。将沙井大街片区(金蚝小镇)周边约3平方公里都纳入片区规划统筹范围，通过对用地结构与用地布局、道路交通组织、公共设施配套、龙津河水治理、历史文化整治与活化等进行统筹规划，一揽子解决片区文化保护缺失、交通拥堵等痛点问题。规划提出“利益共享、统一核算、整体平衡”的社区利益统筹思路，实现政府、社区各利益主体的多赢。同时对具体实施路径提出合理建议，对是否具备经济可行性进行了充分的论证。
由于项目现状的复杂性和实施难度堪称全市之最，在立项之前就成立了沙井大街片区城市更新专家顾问团队，由相关行业领导、城市规划及设计专家、文物保护专家和当地村民等定期研讨把脉。在“沙井街道城市规划和文化融合”专题研讨会上，综合开发研究院房地产研究中心主任宋丁表示，该项目从本质上说，就是把旧的、老的、危险的街区和房子进行拆除或整治性改造；而位于其间的沙井古墟则恰恰相反，是修缮整治和活化提升，把老的、破的街区和房子进行复旧式改造，把那些强加在老街区的现代风格的新建筑物构筑物去除。
先行先试，用“绣花”功夫创建深圳西部湾区中心
作为全市规模最大的旧屋村改造项目，金蚝小镇项目拆除用地面积达1.4平方公里，相当于3个大冲旧改，需整治活化的历史风貌面积达23公顷，而相比之下，湖贝古村历史风貌面积仅达1公顷。从已有的城市更新项目来看，该项目的旧改体量不仅为全市之最，其价值及复杂性都前所未有。
根据《深圳市历史风貌区和历史建筑保护办法(试行)》，城市更新单元范围内涉及历史风貌区的，需编制历史风貌区保护规划，与城市更新单元规划同步报批，而目前深圳市尚未出台《深圳市历史风貌区和历史建筑保护规划编制技术指引》。宝安区城市更新和土地整备局相关负责人感叹道：“我们的历史风貌区没有达到一个很高的文物保护标准，准确的实施办法还没有出来，同时还要解决许多民生难题，所以项目本身就是一个先行先试的探索过程。”该负责人介绍，文化保护、历史活化与社区发展、湾区建设都是相辅相成的，是打造城市文明典范的共同路径。金蚝小镇项目将通过创新性的方法，在加强保护的前提下开展城市基础设施建设，有机融入现代生活气息，让沙井古墟焕发新的活力。他表示，在目前的规划阶段，最难也是最关键的问题就是如何把历史风貌区原汁原味地保留下来，同时赋予其现代的生命力，让每一处祠堂、宗庙、街巷都活化利用起来，形成有价值、有品位、有特色的东西，既满足人民群众对美好生活的向往，又遵循城市的发展方向，打造浓缩鹏城历史与精神的海洋人文中心。他说：“全国做过很多文化村、文化镇，但成功的有名气的也就那么几个，这就需要我们发挥‘绣花’的功夫，一点一滴去打磨，一个项目一个项目去研究。”