2月8日，深圳市住房和建设局发布了3595个小区的成交参考价，迅速成为网络热点。

这个参考价与二手房真实成交价相比普遍存在一定的“价差”。官方解释了参考价的形成机制，是“以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格”。

按照这个参考价形成机制，我们就能理解参考价为何会低于二手房真实成交价了。

在深圳，一些小区有价无市，一年也成交不了几套房。而官方要统计这个小区的参考价，就需要较长时间内的数据样本，数据就存在滞后性。在房价上涨时期，数据的滞后性会导致统计出来的参考价低于最新成交价。

另一个重要的原因，是当前深圳的新房与二手房存在“价格倒挂”。新房价格低于二手房，拉低了参考新房价格形成的二手房成交参考价。通过较低的二手房成交参考价，来影响二手房市场，抑制“量价齐升”的势头，缓解“价格倒挂”带来的“打新投机”行为。

按照官方的说法，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，可以促进二手住房市场信息透明，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

其中，引导商业银行合理发放二手住房贷款，引起了市场的注意。

有人担心，如果银行严格按照这个参考价来确定二手房贷款的评估价，会导致楼市崩盘。

这样想的人，显然对深圳楼市发展的潜力和政府稳房价的能力缺乏信心。

二手房贷款评估价，直接影响购房者从银行贷款的多少。放眼全国，大多数城市的二手房市场并不活跃，二手房会因为房屋老旧、房屋质量和功能差、成交周期长等原因，贷款评估价低于真实成交价，购房者加杠杆的空间小。而深圳，二手房贷款评估价长期高于或等于真实成交价，给了购房者更多加杠杆的机会。如果未来深圳二手房贷款评估价低于真实成交价，也只是降低了房贷的杠杆水平，杀伤力在政府可控范围之内。

真正值得注意的是，这是深圳在春节前又一次加码楼市调控。

今年1月份，深圳从购房资格、购房资金、信贷审核等各个方面出手，打击炒房行为，并推出了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》，从“房住不炒”和“房租不炒”两方面出手，稳定购房和租房市场。

深圳极其罕见地在春节前不断加码调控，说明深圳房价经历2020年的大涨之后，依然具有上涨的动能，调控压力依然很大。

过去四年，深圳已经从限购限贷、增加商品房供应和保障房建设、稳定租房市场、增加学位供应等各方面进行发力，来确保居民学有所教、住有所居。

在一轮轮调控下，深圳购房者主要是首次置业的刚需群体和再次置业的改善群体，炒房客占比不断下降。

但深圳新房二手房“倒挂”，学位房和豪宅价格的大涨，刺激了一部分购房者的投机、炒房行为。此外，因为全球经济不景气，资产价格荒等原因，也导致全球资金下注深圳，刺激深圳房价进一步上涨。

房价大涨，导致深圳的年轻人购房越来越难，而大量年轻人的涌入，也给深圳房价上涨提供了动力。

深圳在春节前不断加码调控，既是对冲深圳房价上涨的动能，更是落实“房住不炒”，为2021年的楼市调控定下基调。

一条条新政，一个个补丁，说明深圳政府手里的调控工具还很多。而通过不遗余力打击炒房客，给“刚需”更多购房机会，也能抑制投机，让深圳楼市的发展更稳定健康。