2021年1月份，深圳推出了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》，从购房资格、购房资金、信贷审核等多方面出手，打击炒房行为。2月份，深圳出台的“二手房参考价”新政，对二手房每个楼盘的精准调控、“限价限贷”。4月份，二手住宅过户4877套，同比缩水43%。
而反观公寓，近两年，深圳市住房和建设局停止商务公寓用地的审批、允许符合条件的商务公寓通燃气。并且目前罗湖区、福田区、南山区、大鹏新区、盐田区、光明区6个区在政策中明确提到符合条件的公寓和普通商品房一样可以申请学位。
新房一房难求，二手房遇冷，不限购不限贷的公寓承接了部分住宅市场外溢的需求，成为更多购房者的选择。深圳房地产市场热门的公寓存在什么问题？奥一实测研究院团队以暗访形式，跟随深圳市不同房地产中介公司的中介，走访了南山区、龙岗区、福田区等多个楼盘。
开发商把商办公寓混淆为商务公寓卖给顾客
奥一新闻记者走访了广源大厦。据售楼处销售介绍，5-13楼为商办公寓，4梯10-12户；14-19楼为商务公寓，4梯22户。目前在售的房型，一种是面积36-45m²，层高3.6米复式商务公寓；一种是面积36-44m²，层高4.5米的复式商办公寓。
记者发现，两种公寓的样品房均按居住格局布置，且商办公寓布局、采光等条件明显优于商务公寓，销售表示两种公寓价格都在3.4-3.8万/m²，但并未详细讲述两种公寓有何区别。
2019年央视就曾曝光佛山万科楼盘涉嫌虚假宣传违规销售，将办公用房包装成公寓销售，打擦边球。而据美凯龙爱家中介透露，现在深圳部分烂尾楼都被改成商办公寓售卖。
根据《深圳市规划国土委龙岗管理局关于公布广源大厦项目总平面图的通告》可以发现广源大厦的办公用地为7969m²，而根据广源大厦宣传的项目平面图可以发现，5-13层将小户型商办公寓当作商务公寓售卖的面积约为2400m²。
除此之外，广源大厦的电话客服人员还告诉记者——
“200多平方米的办公场地也可以卖给客户当公寓居住。”
商办公寓除了和商务公寓一样不限购，不限贷，商办公寓还不限售。如果买了商务公寓，五年以内禁止交易。
那为什么商办公寓布局更好，采光更好，不限售，价格还和商务公寓一样？
实际上，商办公寓真正的作用是用来办公，而非居住，房屋用途多为商业、办公、写字楼。
商务公寓则是政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地。
商办公寓不仅没有学区，也无法落户。除此之外，在交易中，商办公寓的税费也高于商务公寓。在生活上，商务公寓是民水民电，可以通燃气，而商办公寓是商水商电，费用更高，也无法通燃气。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让和转让暂行条例房屋产权年限起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。
当记者指出公寓四十年的产权太短时，中原地产中介表示——
“在年限期满后申请续期或一开始想办法将四十年产权改为七十年产权。”
深圳刘女士就踩了商办公寓的坑，说道——
“太后悔了，太难转手了。之前买了商办公寓，没学位，不能落户，产权只有40年，土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。首付只能贷五成，房贷利率比住宅高很多，而且不能申请利率较低的公积金房贷。”
“住宅式公寓”和“住宅”真的没有区别吗？
安家天下的房地产中介向记者介绍了一套对外宣传为“住宅式商务公寓”的公寓，并带记者来到了现场看房。在看房过程中，开发商销售与中介反复强调公寓周围环境及配套设施的优越性，非常适合居家，并且从七十年产权年限、小区配套环境、学位等方面看，基本上和住宅没什么区别。
当记者表示买公寓有学位需求，并且考虑未来投资升值价值。中介表示，此公寓是可以保证带有学位的，还可以靠积分入学。
“这里的公寓好转手吗？”记者问道，开发商销售与中介再次以公寓周围环境、配套设施、学位的优越性为论点，对于此处的投资价值和快速转手的可能性表示百分之百肯定。
这里到底属于住宅式公寓还是商务公寓呢？
据其他知情人士介绍——
“这个公寓原先被批下来的用地属于住宅用地，开发商将其改造成公寓进行出售，升值空间非常有限，购买此处的公寓最终拿到的红本房产证上写的还是商务公寓。如果参考该区现行的入学积分标准公寓周围的中小学名校学位竞争激烈的现状，并不能百分之百保证以积分顺利入学。
当记者表示自己是购买首套房，中介建议——
我的建议是您尽量考虑去买新房，那怕是离市区远一点，毕竟新房各方面肯定比公寓好。
链家的房地产中介明确告诉记者——
商务公寓的套内面积多为70%，公摊面积较大，而且商用水电支出和税费也是一个大头，如果确实是没有购买住宅的资格，买来过渡居住比较合适。
