5月31日，首批9只公募REITs正式向公众投资者发售，认购火爆，不少产品已提前结束募集。截至5月31日上午11点30分，首批9只公募REITs均已超募。其中，首钢绿能超募逾30倍，蛇口产业超募20倍，首创水务超募11倍。晚间，深交所网站显示，蛇口产园、首钢绿能、盐港REIT已发布提前结束募集公告。

公开募集基础设施证券投资基金（简称“公募REITs”）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

公募REITs是并列于股票、债券、基金等金融产品的新品类

公募REITs是并列于股票、债券、基金等金融产品的证券品种，丰富了投资者的日常理财渠道，有助于化解居民储蓄需求，将储蓄转化为投资。

公募REITs产品将存量资产进行上市运作，赋予了资产流动性，一方面帮助企业盘活了资产，另一方面也使得普通的公众投资人能够以较小的金额参与到优质基础设施项目的建设持有中，更好地推动资本市场服务实体经济。

不同于股票等金融产品，公募REITs的收益主要来源于期间分红收益和资产增值收益，具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，是流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的标准化金融产品，能够降低投资组合波动率，并提升组合整体收益。

同时又不同于普通的公募基金，公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产，收益来源主要为资产运营带来的分红收益以及因资产增值带来的资本利得收益，其中分红收益非常稳定。而普通公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的，主要依靠灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。

公募REITs以其独特的风险收益属性，高度透明化、资产长期稳定增长趋势、持续稳定的分派收益、良好市场流动性等特点，成为了优化投资组合、备受关注的标准化权益型投资产品，具备较高的配置价值。

REITs的收益长期看优于股票等资产，有利于改善投资组合

从美国市场数据来看，REITs具有非常好的成长性。截至2020年底，所有权益型REITs过去20年的年化收益率为10.74%，而同期标普500指数的年化收益率为8.35%，纳斯达克成分指数的年化收益率为9.89%，罗素2000的指数的年化收益率为9.46%，道琼斯指数的年化收益率为8.53%，可见权益型REITs过去20年的年化收益率超过了各主要股票指数。

同时，作为现金、股票、债券之外的第四资产，兼备股债特性的REITs产品对投资组合起到优化投资配置的作用。

以美国市场为例，在过去20年，权益型REITs指数与各项资产的相关性较低。权益型REITs指数与各股票指数之间的相关性在0.35至0.65之间，与抵押支持证券指数和公司及政府债券指数的相关性均低于0.2，与高收益债券指数的相关性接近0.6。REITs与各项资产较低的相关性，有利于分化市场风险，提升整体投资收益，优化投资组合结构。

近年来，随着REITs物业结构的多元化，其分散周期风险的特征更为明显，不同类型的REITs产品也为投资者提供了多元化的投资选择。

当前REITs总市值中有一半都来自基站、数据中心、自助仓储等非传统REITs，而这些REITs由于顺应了科技进步的潮流，其收益表现往往更好，受宏观经济周期波动的影响也较小，从而可以更好的通过组合投资来实现风险分散。

产权型公募REITs可有效抵御通货膨胀

由于公募REITs能够实现稳定分红，同时还可以分享资产增值收益，风险适中，与其他金融资产的相关性低，可以帮助投资者优化投资组合的有效边界，改善投资组合的整体表现，是股票、债券和现金之外的第四个大类资产配置类别。

对于国内居民投资理财而言，公募REITs作为新的投资品类，为居民储蓄转化为投资提供了新的选择。

鉴于公募REITs的特性，它能够很好的满足介于风险厌恶型和风险偏好型之间的投资者配置要求，为既不满足银行理财的收益水平、想要获得高些收益，又不想承担像股票一样的波动性和高风险的投资群体提供了良好的资产配置机会，有助于促进居民储蓄转化为投资。

而产权型REITs是与不动产资产紧密相关的金融资产，能够实现抗通胀。公募REITs的底层资产为与不动产相关的资产，产权型的公募REITs持有不动产产权，与股票、债券等传统大类资产相比，不动产具有很强的抗通胀能力，能够对冲通货膨胀的影响。

随着居民名义收入的增长，居民购买力的增强会提升不动产价格，同时，由于不动产能够在持有期间产生稳定的租金收入，租金收入也将随着通胀上涨而定期调整。产权型公募REITs的价格能够反映通胀带来的资产价值提升及租金收入提升，可有效抵御通货膨胀。

而相比直接购买不动产而言，REITs投资的门槛低、流动性较强，可以满足居民参与不动产投资的需求。同时，不动产类资产流动性相较于股票、债券等传统的金融产品较弱，而公募REITs为可上市交易的金融产品，投资于公募REITs能够使得投资者在既投资于不动产资产的同时，也能够保持一定的灵活性。

由此可见，公募REITs具有稳定分红，风险收益适中、抗通胀等特点，为居民资产配置增加了新的可选项。预计公募REITs会成为未来疏通储蓄转化投资通道重要的路径，优化居民资产配置。