谈起2个月前的那场暴雨，家住盐田“幸福海”的业主们心有余悸。
5月31日，气象台连续发布4条暴雨预警。深圳大雨如注。
这天下午，家住盐田幸福海（绿色盐港家园）小区的一名女业主站在电梯间焦急的打电话给物业管理公司——通过业主提供的一组视频，南方+看到:水柱从电梯门上方流下，门已无法关闭；随后，电梯断电内，电梯照明灯熄灭。
然而，小区问题远不止于电梯。近日，南方+走访发现，小区内多项设施年久失修:裸露的电线、击碎的玻璃、漏水的排污管、无足够防护的天台围栏、脱落的外墙、锈迹斑斑的保安亭、信号断续的监控室……
据了解，自2011年6月起，深圳市铭景物业管理有限公司（以下简称“铭景物业公司”）就作为前期物业管理公司进入幸福海小区，至此已管理小区长达10年。而到现在，多名业主对小区物业管理表示苦不堪言。
小区在2019年8月成立业委会，并于同年12月召开业主大会投票决议不再续聘该物业公司。然而，让业委会没想到的是，他们随后收到法院传票——小区开发商以业主身份起诉业委会，质疑其投票决议合法性，认为不再续该原物业公司的决议无效，提出撤销该决议的诉讼请求。
小区环境。
对此，南方+发函深圳市盐田区住房和建设局、铭景物业公司、深圳市物业管理协会了解相关情况。
盐田区住房和建设局已回复称:经现场核实，业主反映的小区生活环境差、基础设施不完善等情况存在。我局已责令深圳市铭景物业管理有限公司切实履行小区公共区域的安全隐患的主体责任，对小区电梯维护、天台外墙渗水、消防系统等立即开展维修整改。
而截至发稿前，南方+仍未收到铭景物业公司、深圳市物业管理协会的回复。
值得留意的是，7月23日住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。物业服务方面，通知明确将重点整治物业服务中存在的各类问题，包括:未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务、未按规定维修资金使用情况等相关信息等内容。
年久失修的小区
业主张先生向南方+展示的一组照片显示:2020年10月9日，一名约八九岁的小女生在小区顶楼，跨过围栏来到天台边缘，并尝试从60米高处下探身体。险象环生。
受访者供图。
这组图片是2020年10月9日，一业主在自家中拍摄到的画面。
“太危险了，还好没出人命”，张先生说，由于物业公司不作为，小区设施年久失修，很多公共设施已经失去基本功能。
南方+在涉事的楼顶看到，整幅护栏已经生锈，其中一处铁枝已经脱落，上图中的小女生就是损坏的护栏缝隙中跨越出去。
然而，危险还不止一处。
在1栋1单元侧面，一处天井的护栏脱落，裸露大窟窿深不见底。有业主摄于2021年1月26日的照片显示，四名幼童正在一旁玩耍，其中有幼童靠近天井探身张望，不慎将有跌落风险。
受访者供图。
受访者供图。
张先生说，小区有多处安全隐患。在小区架空层处的空地上，三条裸露的电线经简单包扎后，由雪糕筒盖着。“原来连雪糕筒都没有，直接露在外面的。后来我们业主跟物业公司反应，他们才给盖上。”张先生指着地面的电线告诉南方+。
他对此表示担忧，“万一电死人了，也不知道责任算谁的，会怎么收场。”
张先生说，小区物业每月正常收取物业管理费，但服务质量极差，其管理下的小区脏乱，各项设施设备没有得到正常维护，老化严重、隐患丛生。甚至，连物业管理公司自己办公室漏水都不作处理。
物业公司办公室。
此外，南方+还留意到：小区大门无人值守，外人可随意出入；楼体外墙老化，有明显鼓包、掉皮；有业主家中但墙体渗水损坏装修；楼上走廊开裂，有结构性脱落风险；多幅钢化玻璃被击碎，绿化植被枯萎至大片黄土外露；铁栏锈迹斑斑；多处排水管漏水；摄像头老化，多处监控无法使用……
小区内的公共设施。
消失的物业专项维修资金
在业主张先生看来，小区年久失修就根本的原因是，物业专项维修资金去向不明。
2020年8月17日，深圳市盐田区物业专项维修资金管理中心向铭景物业公司发出《限期交存日常收取的物业专项维修资金通知书》。
通知称，深圳市铭景物业管理有限公司2013年10月至2017年6月期间日常收取的物业专项维修资金尚未交存至市维修资金专户。现责令一个月内将欠缴的日常维修资金足额交存至市维修资金专户，逾期未办理的，将根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十七条执行。
就此，随后的9月22日，深圳市盐田区住房和建设局对其发出《责令改正违法行为通知书》，要求深圳市铭景物业管理有限公司自收到通知书之日起一个月内改正违法行为:将2013年10月至2017年6月期间日常收取的物业专项维修资金存入深圳市物业专项维修资金专户。
受访者供图。
不过，铭景物业公司对上述两个部门的发文“置之不理”，直到今天，仍未将欠款缴齐。其在情况说明中透露，2013年10月至2017年6月期间有39.2万元未交存；同时，其亦表示，其中公共维修费已支出38.7万。
受访者供图。
对此，业委会表示不接受。其认为，一方面，小区的设施设备破旧不堪、还存在不少安全隐患，明显缺乏维修；另一方面，维修支出不符合程序要求，未经过业主的认可。
与此同时，铭景物业公司、小区还被指存在其他问题。业委会指出:铭景实业公司是开发商，也是小区占有面积最大的业主，长期未依法缴纳物业专项维修资金，铭景物业公司作为其关联企业，对此提供便利；铭景物业公司将小区公共部分的经营收益收为己有，委员会成立后多次要求其提供相关文件和数据进行清算，其均不做回应；奥森中英文幼儿园作为开发商和物业公司的关联主体，利用便利长期圈占小区的公共部分进行经营等，损害广大业主权利的行为；小区消防通道堵塞，存在安全隐患。
值得留意的是，铭景物业公司是深圳市物业管理协会的会员单位。
更换物业未果，业委会反被开发商告上法庭
2011年6月，铭景物业作为前期服务企业进入幸福海小区，至此已管理该小区长达10年。其间林林总总，多数业主表示苦不堪言。
2019年8月，小区业主成立业委会，同年12月28日召开业主大会投票决议是否续聘旧物业铭景物业公司。2020年6月，开箱验票结果表明：将不再续聘该物业公司。三个月后的9月，幸福海业委会收到法院传票——开发商铭景实业公司一纸诉讼将业委会告上法庭。
受访者供图。
开发商铭景实业公司认为，其作为该小区最大的业主之一（持“幸福海”物业面积近8000㎡，其中包括16间商铺、3套住宅、140个停车位），未被书面告知有权参与本次业主大会，且被告未将其车位面积计入票权总数。
因此其提出撤销业主大会于2020年12月28日作出的业主大会决议，包括:1、不与铭景物业公司续聘；2、通过业委会编制的招标文件；3、不进入交易中心进行物业管理招标活动；4、由业委会委托招标代理机构进行物业管理招标活动。
对此，一审法院判决认为:一、撤销被告业主大会决议中的“不进入交易中心进行物业管理招标活动”；二、驳回原告铭景实业公司的其他诉讼请求。这意味着，一审法院认可了“不与铭景物业公司续聘”等业主大会决议。
随后，开发商铭景实业公司提起上诉。
深圳市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
同时，深圳市中级人民法院在终审判决书中明确:铭景实业公司认为其系涉案盐港家园小区车位的所有权人，车位面积应计入总票权数，铭景实业公司就此提交的证据为《建设工程规划许可证》、《预售许可证》，但上述证据并非有权机关颁发的物权证书，铭景实业公司以此主张其所有权，缺乏相应依据。
实际上，铭景物业公司与开发商开发商铭景实业公司有财务关系。工商信息显示，铭景物业公司的股东陈某，同为开发商铭景实业公司的股东。此外，经证实，陈某与铭景实业另一股东刘某辉为夫妻关系。
截图来源天眼查。
天眼查数据，除了状告业委会，铭景实业公司当前“自身风险”达到90条，其中“法律诉讼”包括因房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、建设工程合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、合资作作开发房地产合同纠纷等被他人起诉。
盐田区住建局回应：已责令物业公司履行责任
对此，南方+日前获得盐田区住建局回复，其表示：
一、关于该小区专项维修资金的追缴问题
2020年8月11日，我局接到绿色盐港家园（幸福海）业委会《关于幸福海小区物业专项维修基金清算工作的汇报函》(幸福海[2020]03号)，要求协助追缴铭景物业公司欠缴的专项维修资金事项。为此，我局立即组织了专题研究会并多次组织双方协调会，会上全面听取了该小区业主委员会、业主代表及铭景物业公司的诉求。
按区物业专项维修资金管理中心统计显示，深圳市铭景物业管理有限公司在2013年10月至2017年6月期间已收未缴专项维修资金共计392032.70元。2020年8月17日，盐田区物业专项维修资金管理中心对铭景物业公司出具《限期交存日常收取的物业专项维修资金通知书》(深盐物维通[2020]4号)。
2020年8月6日、8月16日、8月17日以及9月16日，我局派专人到该小区进行现场协调并督促落实截止目前，该公司已补缴167832.39元，尚未补缴的专项维修资金合计224200.31元。2020年9月22日，我局向铭景物业公司发出《责令改正违法行为通知书》(深盐住责改[2020]1号)。为确保小区业主合法利益得到最大保护，我局一直积极说服、督办和追缴尚未上缴部分。
在追缴过程中，铭景物业公司也向我局提出，其在十几年管理期间曾经投入到小区维修支出，但未能得到该小区业主委员会确认核销的情况。根据2020年11月1日深圳市人民政府颁布施行的《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十四条的规定，本规定实施前，物业服务企业代收的日常维修金应当由业主大会与物业服务企业共同组织清算，清算后的余额应当移交至物业专项维修资金专户。对此，我局建议该小区业主委员会与铭景物业公司尽快组织清算工作；同时，我局督促铭景物业公司尽快将尚未补缴的专项维修资金予以补缴，以便更好地化解矛盾纠纷。
二、关于业主反映该小区存在生活环境差和基础设施有潜在风险等问题
经现场核实，业主反映的小区生活环境差、基础设施不完善等情况存在。对此，我局已责令铭景物业管理公司切实履行小区公共区域的安全隐患的主体责任，对小区电梯维护、天台外墙渗水、消防系统等立即开展维修整改。同时，我局也指定专人会同盐田街道办组织多次督办会，对上述三个问题进行全过程跟踪督办。
具体情况通报如下:
(一)小区电梯维修的事宜。在我局多次协调下，目前铭景物业公司已完成电梯故障维修，电梯也已交付正常使用。
(二)小区天台外墙渗水的事宜。正督促双方按法规完善手续启动正常维修程序，并指导了铭景物业公司要制定已维修或即将维修公共部分或专有部分的明细单交小区业委会确认后，再提交到街道按法定要求申请小区本体维修金的全套办理程序。2021年1月，铭景物业公司分别去函业委会和盐田街道《关于小区公共区域渗水紧急维修的请示》，要求动用维修资金进行小区公共部门渗水维修，业委会给予回复，认定了小区公共部分的渗水可依法走应急程序申请本体维修资金，现正报盐田街道办审核确认当中。
(三)小区消防系统整改的事宜。2021年4月19日，盐田区消防救援大队对该小区发出《责令限期改正通知书》(深盐消限字[2021]第0026号。2021年4月30日，铭景物业公司给业委会去函《关于使用专项维修基金的公示》，申请动用小区维修资金进行消防设施的维护，未获得批准。
2021年5月17日，盐田区消防救援大队对铭景物业公司发出《行政处罚决定书》(深盐消行罚决字[2021]0016号)，铭景物业公司请求我局出面协调。在我局与盐田街道办事处的多次协调下，小区业委会在函件上签署，“已核实，紧急事项属实，请铭景物业公司依法积极处理。业委会并非费用审批机构，后续只能依法据实出具意见配合铭景物业公司，及有关部门进行费用核实和划拨”的回复意见，对消防系统维护走应急程序给予了确认。
根据《深圳经济特区物业管理条例》第三条的规定:物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。我局建议小区业主委员会和铭景物业公司应积极履行工作职责，加强沟通协商，共同维护小区的和谐稳定，营造小区良好舒适的生活环境。
