南都讯 记者顾威 见习记者孙阳 一直以来，深圳二手房和一手房的成交量基本保持在2:1的比例，即成交两套二手房的同时，会有一套新房成交。随着2021年2月起深圳出台二手房“参考价”机制，深圳楼市进入新房和二手房的全面限价时代。信贷端收紧，首付压力徒增，二手房市场的观望情绪不断加重，新房则无疑更受青睐。从2021年的楼市数据上看，深圳一二手房的成交量罕见地出现“倒挂”现象。
二手住宅仅成交4万套，近六年新低
据深圳房地产信息网数据显示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，创下自2016年以来新高，而同期的二手住宅成交仅40699套，创下近六年来的新低。
纵观2021年的深圳楼市，二手住宅成交量大幅萎缩是一大特点。据深圳房地产信息网数据显示，深圳市全年共成交40699套二手住宅，同比减少57.3%，该数据创下近六年来的新低。在4月至10月期间，深圳二手住宅成交量曾出现七连跌，在10月该数据更是仅为1605套，为近十年来第二低。11月，成交量曾现小幅上涨，12月又继续走低，二手住宅成交仅2076套。此外，全年二手住宅共录得成交面积3625199平方米，同比2020年减少55.8%。
分区域看，龙岗、宝安、罗湖成交量位列前三，2021年龙岗区共计成交11717套二手住宅，同比减少55.8%；成交面积为1072907平方米，同比减少53.4%。2021年宝安区成交7366套二手住宅，同比下跌66.4%；成交面积709188平方米，同比减少64.3%。罗湖区成交套数为7351套，同比下降47.4%；成交面积为532933平方米，同比减少46.8%。福田、南山、盐田分别成交7085套、5958套和1222套。
业内人士分析，预计今年指导价将会上调3%-5%，这将利好刚需“上车”，“成交价或将略比现在高一点，但还是基本维持在比指导价高10%左右，预计今年年中开始成交量会稳步上升。”
中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，今年一季度深圳在政策方面可能会跟随全国适度放松的格局，做一些补充。宋丁认为，无论是一手房还是二手房，今年一季度靠后，即春节后，乃至二季度，深圳市场可能会出现适度回暖。
5.2万套，深圳新房成交数据创6年新高
深圳人打新的热情点燃了几乎冰封的深圳楼市。过去一年，面对各项政策的调控打压下，深圳新房市场仍走出独立行情。据深圳房地产信息网统计数据显示，2021年深圳成交新房住宅52417套，是自2016年以来的新高。
据南都记者了解，2016年深圳成交了40443套新房住宅，当年10月深圳曾出台最严调控“深八条”，楼市进入新一轮的调控收紧期。此后2017年和2018年深圳楼市成交量低位震荡，两年的成交量均在3万套之内，2019年成交量放大，成交37882套新房住宅，2020年印象中爆火的深圳楼市则以成交45384套新房住宅收官。
“新房成交量的上升，主要原因在于供应量增加，以及二手房住房参考价的打压。”业内人士分析称新房成交受供应量大小影响显著，购房者选择的空间和范围增大，市场开始平价促销，供需双方进入理性博弈期。
2021年，深圳新房项目供应量增加。深圳市住建局数据显示，深圳推售56930套住宅，对比2020年深圳推售53177套住宅，上升0.7%。
面对这样的供应大年，其间成交走势如何，购房者更青睐那种项目，以下几点关键总结，或给2022购房者一个参考样板。
1、区域供应结构分化
据中指研究院数据统计，2021年，深圳市商品住宅新增供应主要集中在光明区、宝安区、龙岗区，供应面积分别为91.96万㎡、83.77万㎡、66.97万㎡，福田和盐田两个关内片区最少，仅为7.88万㎡和6.82万㎡。
2、区域去化结构分化
2021年的整体新房市场，属于买家市场，东西部分化明显。据中指研究院数据统计，2021年深圳各区商品住宅成交情况看，宝安以11601套的成交数量位于第一，龙岗、南山、光明紧随其后，福田仅178套成交。
从去年的市场情况来看，西部沙井、光明等新盘，大多是认购人数超过房源数，而东部则是部分红利明显的限价新盘受到市场关注度较大，其余则都在通过打折促销的手段缓慢去化。
3、“日光”项目数量增加
据南都记者不完全统计，截止12月31日，深圳共有33个项目实现“日光”，因部分项目分几期开盘，共合计“日光”次数36次。而这一数字在2020年仅为30次。
分区域看，南山区占比最多，10个盘共计实现11次日光，最近的一次是前海润峯府，项目743套房源全部售完，意向登记人名册最终入围且完成保证金冻结的人数为1728批。此外，前海还有天健悦桂府、前海天境花园、招商领玺二期均实现“日光”，可谓是大热区域。占比最少的是龙华和罗湖，分别有一个项目实现“日光。
分项目看，深圳新房限价红利高、品质高的项目，仍饱受市场关注热度。例如龙岗区的颐安都会中央四期、华侨城荷棠里、坪山区的万樾府等项目，尽管都在东部，但仍实现了“日光”的好成绩。
分时间看，36次日光均集中在前三季度。2021年一季度实现“日光”的项目有10个；二季度7个；三季度9个。到了四季度则减少为6个。
4、90㎡以上的新房住宅成交占比逾半
据深圳市住建局数据显示，在成交的52417套新房住宅中：90㎡以下面积成交19859套，占总量的37.9%；90-144㎡改善型产品成交30946套，占比59.0%；144㎡以上的产品成交1612套，占总量的3.1%。
另外在户型面积更丰富的二手房上，同样体现小面积户型成交降低，大户型增加的趋势。据贝壳找房统计的数据，2021年90㎡以上的成交面积占比27.8%，高出2020年的21.9%。
随着限价限购限售等政策的影响，深圳购房者更追求一步到位，要求房子的面积和品质更适合改善，尽管面对外部因素影响，但深圳购买力并未大幅减弱。同样的趋势体现在千万级豪宅成交数量增加，据有关媒体数据统计，2021年，一线城市二手“千万豪宅”成交18383套，处于历史高位。其中，深圳2021年成交4804套单价10万以上豪宅，同比增长264%。
比如福田2021年推出的两盘，深业中城推出222套房源，649批符合资格认筹人数，项目单价区间11.15-19.88万/㎡，总价区间在1575-7508万/套；海德园B区推出181套房源，504批符合资格认筹人数，项目单价区间11.46-14.41万/㎡，总价区间1385-4259万/套……这些高品质高端项目均日内实现售罄。
