《踩盘日记》总第6期。

近期，南方日报、南方+推出深圳踩盘策划报道，将对龙岗、坪山、光明、龙华、宝安等地的住宅/公寓新盘，实地走访，对从通过片区规划、生活配套、楼盘产品等板块将同区域的楼盘作分析对比，最终形成“踩盘日记”。

本期将带来龙岗区两个新盘:和昌拾里华府+合正方洲。

龙岗区规划:深圳东部中心+龙岗中心城综合服务功能

龙岗中心城是龙岗区政治、文化、教育、生活、商务中心核心区域，也是深圳东部中心。

“一芯两核多支点” “一芯”，将深度融合大运深港国际科教城的科研创新功能与龙岗中心城的综合服务功能，共同打造集国际化创新策源地与现代化高品质城市综合服务中心于一体的“湾东智芯”。“两核”，即发挥“西核”——信息数字核和“东核”——低碳智造核的产业核心支撑作用。“多支点”，则发挥各重点区域比较优势，构建支撑龙岗产业发展的“四梁八柱”。

在深圳市2022年工作部署中，龙岗重点工作方面包括:高起点建设大运深港国际科教城，推进龙岗宝龙先进制造业园区产业业态升级，龙岗高中园建设，深圳音乐学院开工建设，推动深圳信息职业技术学院建成本科层次职业院校等。

其中，大运深港国际科教城位于龙岗中心城的西侧，总规划面积26.29平方公里。自2013年7月纳入全市重点区域的发展版图后，这一片区整体定位与发展能级不断提升。2022年，大运深港国际科教城首次写进广东省政府工作报告，并且与河套深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城并列。

龙岗宝龙先进制造业园区则位于龙岗区宝龙街道。在龙岗区“一芯两核多支点”的区域发展战略中，龙岗宝龙先进制造业园区处于“两核”中的东核——低碳智造核。

和昌拾里华府 VS 合正方洲

A、生活配套

a)和昌拾里华府

地铁:3号线龙城广场/南联站。

学校:九年公立未来双语学校，南联幼儿园、旭日升幼儿园等。

商业:周边有万科里、万科广场、世贸百货、宝能allcity、海航城、摩尔城等。

医院:深圳市龙岗中心医院、深圳市龙岗区妇幼保健院、深圳市龙岗区人民医院、深圳市第三儿童医院（规划中）。

b )合正方洲

学校:项目规划三个学校，包括一个九年制72班的学校，另外还有两个18班幼儿园，分别位于项目一期和二期。

文化:北临龙岗区政府和区级行政事业单位，近享“三馆一城”（科技馆、青少年宫、公共艺术馆、深圳书城龙岗城）等综合文化配套。

医院:项目距离龙岗区人民医院、龙岗区中医院和深圳市第三儿童医院（规划中）均约5公里。

商业:项目自身配建有商业，计划引入华润万象商业进行管理，此外，项目一路之隔即为建筑商业超过10万㎡的万科广场的综合体以及大体量的世贸百货。

生态:龙岗河穿项目而过，项目距离龙城广场约2公里，距龙城公园、龙潭公园和正中高尔夫均约2.5公里。

B、楼盘产品

a )和昌拾里华府

项目位于深圳市龙岗区龙岗街道，近地铁3号线龙城广场站，总体占地16.5万㎡，规划总建面160万㎡，规划有商业、办公、住宅、公寓等业态。目前一期住宅在售，主力户型为105㎡三房、124㎡四房，单价4.6-5万/㎡；另有420套公寓。预计2023年12月装修交付。

b )合正方洲

项目位于龙岗区龙岗大道及吉祥南路交汇处（地铁3号线吉祥站A出口），占地约22万㎡，总建筑面积约180万㎡。

项目规划有约80万㎡高端产业办公及总部商务集群、约77万㎡高住区、约20万㎡购物中心商业街区、两所18班公立幼儿园及一所72班九年一贯制学校。

项目共有7栋房源在售，面积段为97-124㎡的三房和四房，均价带装修4.9万/㎡，车位比约1:1。

总结:

这2个楼盘体量大，都是规划配套丰富的大城，学校、商业、地铁、公园等配套基本在同一水平线上。可以类比大冲华润城、龙华壹城中心等，优点是明显的，同时短板也突出——居住密度高，居住舒服度会有折扣。加上商业、办公等规划，难免嘈杂。

与上期踩盘日记提到的勤诚达誉府，这三个城在龙岗都属于大盘，规划丰富。勤诚达誉府的短板是短期内无地铁配套，后两者各项配套完善，只是价格会贵有一些。预算充足的群体可以考虑，一步到位满足未来十年左右的居住需求。