7月12日，CBRE世邦魏理仕发布《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告。

报告显示，2022年上半年，经历疫情以及科技行业调整，深圳优质写字楼市场科技需求虽有所减弱，但总量依然可观，整体市场净吸纳量位列全国第二。大宗交易市场方面，写字楼成交一枝独秀，企业类买家趋于多元化。

优质写字楼市场:需求走弱但总量可观，位列全国第二

春节部分项目出现推迟交付的情况，2022年上半年共录得6个项目共计38.7万平方米新增供应入市，尤以前海片区最为聚集。

整体市场净吸纳量受疫情以及科技行业的政策监管影响，环比及同比均有回落，但需求总量依然可观，半年度共录得23.5万平方米，位列同期需求全国第二，整体市场保持一定水平的活跃度。

科技和金融为市场两大需求驱动，整体贡献比例近六成。受行业调整影响，科技行业需求同比降低15.1个百分点，录得31.6%的需求份额。细分需求聚焦于科技互联网以及电商，同时确有录得科技企业退租的案例。另一方面，金融板块的需求主要源自以银行和基金为首的传统金融企业的扩张。专业服务和房地产建筑板块需求分列第三、四位，新租面积占比为9.6%和8.3%。整体市场受新增供应影响，空置率半年度环比上升0.6个百分点至17.2%，同比录得了3.7个百分点的改善，存量项目内部空置率表现分化。

2022年上半年深圳写字楼租赁需求强度分析

国内及本地企业依然是市场需求主力，二者占比超9成，录得了数宗上万平方米的租赁交易。从成交类型来看，搬迁需求以超6成占比为市场主流，其中升级搬迁占比为41.7%，多为由非核心区域的产业楼宇搬迁而来。

2022年上半年深圳写字楼租赁成交热点区域

租金方面，受疫情反复及科技行业租赁需求减弱带来的需求规模缩减，业主以更加主动的姿态应对市场变化——具体举措包括但不限于延长免租期，调整租金以及提前锁定客户、加强原有租户留存等。受此影响，市场平均租金在上半年环比录得0.6%的下跌至每月每平方米186.5元。而补贴政策实施方面，主要补贴对象为国有物业的小微企业以及针对商业性楼宇更多倾向于鼓励性的政策，于半年度内并未录得大面积因补贴而主动减租的案例，由此可见政策对租金调整影响有限。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部办公楼负责人吴洋表示，未来六个月，虽部分项目推迟交付，但按照建设工期，预计新增供应将依然超过70万平方米，分布依然较为密集，主要汇聚在南山和福田。需求方面，科技行业的政策监管将导致作为第一大需求来源的科技板块需求减弱，预计整体市场空置率将会升高。但整体来看，稳定增长的金融和专业服务业需求，来自科技新赛道——如新能源汽车的自动驾驶、半导体、储能、跨境电商等新兴需求的扩张，以及基于深圳快速有效的疫情控制经验，市场对于城市未来疫情防控情况持较乐观预期，带来的外地来深企业设址需求增加等因素的加持下，预计下半年净吸纳量也将较为可观。有鉴于此，租金虽然受需求变弱及部分企业租赁计划延迟的影响处于下行通道，但跌幅较小。

投资市场:多元化企业买家助推写字楼交易成市场主核

2022年上半年，深圳共录得了9宗大宗交易，交易总额为人民币51.7亿元。受疫情影响，交易额同比和环比均有所回落，但依然保持一定活跃度。

市场成交主要由三类物业构成，包括写字楼、工业物业和数据中心。写字楼成交继续占据绝对主导地位，交易额占比为70.0%，买家均来自企业，细分类型多元化，包括银行、科技公司、医药企业、实业企业等，单笔最大交易约人民币17亿元。且均采取资产交易的方式进行，均为自用型，具体来看，购买目的多为将企业总部落址于成交物业，深圳良好的城市发展平台和产业结构依然深受众多企业认可，核心区和核心拓展区物业更受青睐。其他两大交易物业类型为工业物业和数据中心，交易额占比分别为15.5%和14.6%。

市场参与主体方面，上半年买家均为企业，除上面提及的写字楼买家外，数据中心交易和工业物业的买家分别来自上海的数据运营商以及酒店运营企业。而卖家方面，写字楼成交为主的交易结构也令开发商成为深圳大宗交易上半年卖家的主要构成部分，占比为53.5%。

成交区域方面，受工业物业和整栋写字楼交易的带动，新兴区域成交占比超6成，而核心区的写字楼交易高度聚集于前海片区。

深圳大宗交易历史交易额

世邦魏理仕深圳董事总经理吴伟冬表示，未来半年，受疫情和房地产行业宏观调控双重因素的影响，开发商对于现金流的追求将令大宗交易的供应端增加，可售写字楼和零售物业将增多，从而推升大宗交易市场的整体活跃度。预计下半年市场交易额将步入上升通道，写字楼与零售物业可售项目增多带来的竞争性增加导致部分项目价格谈判空间变大，从而促成成交。工业物业方面，凭借稳定的租金增长、可通过REITs实现资本退出以及可通过城市更新实现较高增值的投资属性，将继续受到投资者的青睐，若出现优质的投资标的，将吸引众多投资者的重点关注。